GİRİŞ
Kısa süreli gayrimenkul kiralamaları gelişen ve globalleşen dünyamızda, gereksinim duyulan ihtiyaçların ve özellikle insanların mobilitesinin artması ile birlikte son dönemlerde popüler hale gelmiştir. Türkiye’de uygulanan mevzuatta da sözleşme özgürlüğü kapsamında kira sözleşmesinin asgari süresine ilişkin kısıtlayıcı hükümlerin olmaması nedeniyle, söz konusu alana ilgi artmış ve birçok yerli ve yabancı firma bahsi geçen sektörde faaliyet göstermeye başlamış veya benzer alanlarda (özellikle otelcilik ve konaklama sektöründe) faaliyet gösteren firmalar bu alandaki hizmetlerini arttırmışlardır. Konaklamada geleneksel yöntemlerden olan otelcilik faaliyetlerinin yanına eklenen bu sistem sayesinde çok sayıda insanın konaklama faaliyetlerinden daha düşük bütçe ile faydalanması sağlanmaktadır. Güncel sayılar ve istatistikler incelendiğinde, özellikle son dönemde turist sayısının artması ile beraber barınma ihtiyaçları sadece otel işletmelerinin sağladığı hizmetlerden değil, ayrıca kısa dönem gayrimenkul kiralama yapan şirketlerin hizmetleri ile de giderilmektedir. Öyle ki hem otellerin, hem de bu alanda faaliyet gösteren şirketlerin 2022 yılı yaz sezonu boyunca yüzde yüze yakın dolulukla çalıştığı bilinmektedir. Artan ihtiyaçlara otel kapasitelerinin de sınırlı olması eklenince kısa dönem kiralama faaliyetleri turist konaklamalarında ciddi bir boşluğu doldurmaktadır.
İlgili sektörde faaliyet gösteren bazı şirketler mevcut ihtiyaçlar ve sektörün maddi getirisi karşısında sundukları hizmet ile iyi bir deneyim yaşatmayı amaçlamaktalar ise de, sektörün özellikle halk nezdindeki imajı mevzuata ve teamüllere uymayan hizmet sağlayıcılar nedeniyle zarar görmektedir. Ayrıca kısa dönem gayrimenkul kiralama hizmetleri ile ilgili yasal sınırların net çizilmemiş olması ve hala birçok gri alanın mevcudiyeti, sektörün faaliyetlerini ve denetlenmesini zorlaştırmaktadır. Bu denli ilginin yoğun olduğu bir sektörde yasal düzenlemelerin çok daha detay barındırması ve hem hizmet veren şirketlerin, hem de hizmet alan tüketicilerin beklentilerini karşılayacak seviyede olması gerekmektedir.
I. Türk Hukuk Mevzuatında Kısa Süreli Kiralamanın Hukuki Statüsü
Günlük veya kısa dönemli kiralamalar bazı mevzuat ve hükümler uyarınca hukuka uygun olup, birtakım düzenlemelere tabi tutulmuştur. Kiraya verilecek yerin kim tarafından ve ne amaçla kullanılacağı, uygulanacak mevzuat hükümlerinin belirlenmesinde büyük önem taşımaktadır. Bununla birlikte kısa süreli kiralamaların hukuki statüsünün doğru analiz edilmesi için kamu ve özel hukuk anlamında iki ana başlıkta incelemenin daha doğru olacağı kanaatindeyiz.
1. Kamu Hukuku Bakımından Kısa Süreli Gayrimenkul Kiralamaları
Kamu hukuku anlamında kısa süre kiralamalara ilişkin ilk düzenleme 26 Kasım 2013 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi geçici konaklama hizmeti veren işletmelerin 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu çerçevesinde belirlenen usule göre bildirimde bulunması ile başlatılmıştır. KBS adı verilen Kimlik Bildirim Sistemi, kısa süreli konaklama gereği yerli ve yabancı herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarının usulüne uygun olarak raporlaması ve incelemeler için hazır bulundurulması işlemlerini kapsamaktadır.
Yine kısa dönem kiralamalarına konu gayrimenkullerin yurt ve pansiyon olarak değerlendirilmesi ve de yurt ve pansiyonların bir işletme olması sebebiyle İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’e tabi olmasından kaynaklı olarak yetkili idareden usulüne uygun şekilde ruhsat alınmasını zorunlu tutmuştur. Bir diğer deyişle, işbu mevzuat uyarınca kısa süreli kiralamaya konu gayrimenkuller işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmaksızın hizmete tahsis edilmemelidir.
Söz konusu ruhsatın ilgili gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyelere yapılacak başvuru ile alınabilmesi gerekmekte olup, ruhsat alınmasına ilişkin belediyeye sunulması gereken evraklar içerisindeki en önemli detay, kat maliklerinden alınması gereken muvafakatnamedir. İlgili mevzuat aşağıda belirtilmektedir;
- İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5/1-b maddesi “tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, dans salonu, fırın, lokanta, boyahane, dükkân, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almasını” öngörmektedir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 24. Maddesinde de kütükte mesken olarak gösterilen yerin kanun maddesinde sayılı işyerlerine dönüştürülmesi için ‘kat maliklerinin oybirliği ile almış olduğu işyeri açılma kararı’ sayesinde mümkün olabileceği belirtilmiştir.
- İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5/1-b maddesi gereği taşınmazın tapuda işyeri olarak gözükmesi halinde ise “umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması” şartı aranmaktadır.
Yukarıda belirtilen kurallara uygun olarak ruhsat alınmaması halinde işletmecilere 5326 sayılı Kabahatler Kanun’u 32. Maddesi’ne aykırılıktan para cezası verilmesi ve hatta ruhsatı olmayan gayrimenkulün geçici süreliğine mühürlenmesi öngörülmüştür. Ancak uygulamada belediyeler başvurular yapıldığında mülkler tek bir binayı kapsamıyorlar ise, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı vermemektedir. Bu nedenle mevzuat ve teori ile uygulamadaki pratik birbirinden farklı yönde ilerlemekte olup bu durum ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir.
Kısa süreli kiralamalara ilişkin kamu hukukunu ilgilendiren diğer bir husus ise söz konusu kiralama faaliyetleri sonucunda meydana gelen kazancın ne şekilde vergilendirileceği meselesidir. Kanun koyucu başlangıçta mezkur konu ile ilgili olarak spesifik bir düzenleme yapmamış, süreci takip etmiş olsa da kayıt dışı kazançlardan kaynaklanan vergi kayıpları sebebiyle konuya ilişkin düzenlemelerin yapılması gerektiği kısa sürede anlaşılmıştır. Özellikle kısa süreli konaklamalarda kiralamaların sadece turistik olarak yapılmaması, suça konu teşkil edecek eylemler (özellikle terör, fuhuş, kaçakçılık suçları) için de kullanılması nedeniyle, işbu hizmetler ve faaliyetler üzerinde daha detaylı denetleme yapılması ve bunlara ilişkin daha net sınırları olan spesifik mevzuat düzenlemeleri getirilmesi gerekmiştir. Şöyle ki;
Vergi Usul Kanunu 70. maddesinde “binaların kısmen veya tamamen veya boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul senedi iradı” olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün kısmen veya tamamen, eşyalı ya da eşyasız şekilde kiraya verilmesi veya kira kapsamında kullandırılması, gayrimenkul senedi iradı kapsamında vergiye tabi olacak ve bu bağlamda mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerde %25 tevkifat yapılacağı belirtilmiştir[1].
Bununla birlikte bir işletme faaliyeti olarak kısa süreli kiralamaların yapılması ticaret faaliyet kapsamında görülerek KDV[2] uygulamasına da maruz kalabilecektir. Yargıtay [3] tarafından verilen kararda da, “Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinde mesken olarak kiralanan yerlerin işyerine dönüştürülmesi yahut ticari amaçlı kullanılması koşulları belirlenmiş olup, dava konusu taşınmaz için bu koşulların gerçekleştirmediği ve kiralamanın niteliğinin ticari vasfa dönüştüğü böylece bağımsız bölümün kullanım niteliğinin değiştirildiği” tespit edilmiştir. Nitekim Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanmasının ticari kapsamda olmasına bakılmaksızın Katma Değer Vergisi Kanunu madde 1/3-f gereği katma değer vergisi kapsamına girmekte, kiraya veren işbu verginin mükellefi olarak belirlenmektedir. Kısa süreli kiralanan yerlerin işyeri olarak kabul edilmesi ve ticari kazanç getirmesi halinde konut sahiplerinin diğer vergi kanunlarından kaynaklanan diğer beyannameleri de eksiksiz şekilde yerine getirmesi gerekmektedir.
Benzer şekilde Gelir İdaresi Başkanlığı Balıkesir Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından 13.06.2018 [4] tarihinde hazırlanmış olan özelgede de kısa süreli kiralamanın süreklilik arz etmesi ve pansiyon statüsünde değerlendirilmesi sebebiyle bu yöntemle ticari bir kazanç elde edilmeye başlanmasını ciddi bir organizasyon anlamına geldiği ve bir ticari faaliyet teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Bu kapsamda kazancın basit usulle vergilendirilmesi ve 7 gün içinde fatura kesilmesi gerektiğinin altı çizilmiştir.
Son olarak internet aracılığıyla kiralama faaliyetlerinde bulunan kuruluşlara komisyon karşılığı konutlarını kiraya veren ev sahiplerinin kazançlarının da Gelir Vergisi Kanunu Madde 37 gereği vergilendirileceği sabit olup, Türk Ticaret Kanunu madde 18’de belirtilen kanunda belirlenmiş ticari defterleri tutma, basiretli iş adamı gibi hareket etme; diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarları noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılması şeklindeki tüm hak ve yükümlülükleri de yerine getirmesi beklenecektir[5].
2. Özel Hukuk Bakımından Kısa Süreli Gayrimenkul Kiralamaları
Türk Borçlar Kanunu anlamında kısa süreli kiralamadan bahsedebilmek için, ilgili kanunun 339. maddesinde belirtildiği üzere, taşınmazın 6 ay veya daha kısa süreli kiralamaya konu olması gerekmektedir. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyerleri kirasına ilişkin hükümlerde kira sözleşmelerinin kurulabilmesi için herhangi bir şekil şartı aramamış; tarafların kiralanan yerin kullanılması konusunda bedel üzerinde anlaşmış olmalarını yeterli bulmuştur. Bununla birlikte sözleşmenin yazılı olarak akdedilmesinin ya da noter huzurunda gerçekleştirilmesinin ispat faaliyetleri açısından büyük bir kolaylık sağlayacağı izahtan varestedir.
Kiraya veren dışında, kiracının kısa süreli konaklama hizmeti sağlayabilmesi için ise söz konusu taşınmaza ilişkin TBK 322 alt kiraya ilişkin kiraya verenden yazılı iznin alınmış olma şartını aramaktadır. Söz konusu izin sözleşme kurulurken alınabileceği gibi sözleşmenin kurulmasından sonra da alınabilecektir. Bununla birlikte alt kiraya ilişkin iznin alınmamış olması halinde ise TBK 316 hükmü gereği kiracının özenle koruma borcuna aykırı hareket etmesi gerekçesiyle kiracıya 30 günlük süre tanınması ve bu süre içerisinde işbu aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak ihtar edilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen hükümden ayrı olarak kısa süreli kiralamaya ilişkin “Günübirlik Kiralanan Ev” tanımlaması ilk kez 17 Haziran 2022 tarihinde 31869 Sayılı Resmî Gazete’de İçişleri Bakanlığı’nca yayınlanan yönetmelik ile yapılmıştır. Günübirlik kiralanan evler “Konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle, otel, motel, pansiyon, kamping, apart otel ve benzeri gibi temel veya yardımcı konaklama işletmesi ya da sosyal tesis statüsünde bulunmamakla beraber, saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli konaklama hizmeti sunulan, Ulusal Adres Veri Tabanında hizmetten faydalananlara ait kayıtlarda adresi yer almayan veya hizmetten faydalananlara ait herhangi bir abonelik kaydı bulunmayan yerler” hükmü ile ve kanun nezdinde pansiyon statüsünde tanımlanmıştır. Bu düzenleme ile önceki tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile yurt ve pansiyon gibi bir işletme olarak değerlendirilerek Kimlik Bildirme Kanunu’na tabi tutulan kiralanan yerlere ilişkin düzenlemeye paralellik göstermesi sağlanmıştır. Kimlik Bildirme Kanunu ile tıpkı pansiyonlardaki gibi kiralayanların, gayrimenkulleri kiralayıp konaklayan kişiler hakkında bildirimde bulunması zorunlu tutulmuştur. KBS adı verilen Kimlik Bildirim Sistemi kısa süreli konaklama gereği yerli ve yabancı herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarının usulüne uygun olarak raporlaması ve incelemeler için hazır bulundurulması koşulu getirilmiştir. Bilgisayar terminallerine bağlanarak mevcut bilgi ve kayıtları genel kolluk kuvvetlerine anlık olarak bildirmek zorunluluğu bulunmaktadır. KBS sistemine kayıt yapılmamış olması halinde tıpkı Kimlik Bildirme Kanunu’nda da düzenlendiği gibi Kabahatler Kanunu uyarınca idari para cezası yaptırım öngörülmüş, tekrar etmesi halinde ise işletme ruhsatlarının iptal edileceği belirtilmiştir.
Açıklanan bu hususlara ek olarak özel hukuk ilişkisi çerçevesinde kısa süreli kiralama yapan şirketlerin konsierge, temizlik, karşılama gibi farklı tip hizmetler sunması halinde, yukarıda açıkladığımız salt kira sözleşmesinden uzaklaşmakta, karma nitelikli bir sözleşmeye dönüşmektedir. Konaklama sözleşmesi olarak da adlandırabileceğimiz, yukarıda bahsettiğimiz hizmetlerin sunulması ve bu hizmetlere ilişkin koşulların varlığı halinde, sadece kira sözleşmesi hükümleri uygulanmayacak olup hizmet konusu ilişkilere uygun düşen başka hükümler de uygulama alanı bulabilmektedir.
II. SONUÇ
Türkiye’de kısa dönemli gayrimenkul kiralamaları son dönemde yükselişe geçmiş olup bu alandaki düzenlemelerin tamamlanması konusunda yasa koyucu daha net ve belirgin adımlar atmaya başlamıştır. Özellikle vergi kayıplarının ve suça teşkil edecek her türlü faaliyetin önüne geçilmek istenmesi, idarece denetimlerin artırılması ve kayıt altına alınması uygulamalarını artırmıştır. Bu kapsamda günübirlik kiralanan evler tanımı kanuna kazandırılmış ise de atılması gereken daha pek çok adım bulunmaktadır. Yukarıda değinmiş olduğumuz hususlara ilişkin uygulamalarının denetlenmesi ve vergiye ilişkin tıpkı günübirlik kiralanan evler tanımlamasının yönetmeliğe eklenmesi gibi daha net ve açıklayıcı adımlar atılması ve vergi mükelleflerinin ödemekle yükümlü oldukları vergi sınırlarının kanunilik ilkesine uygun şekilde çizilmesi ile gerçekleşeceği şüphesizdir. Mali açıdan kayıt altına alınmasının zorunluluk halini aldığı ve suçların önüne geçilmesini de sağlayacağına emin olduğumuz yeni düzenlemeler ile hem turistik faaliyetlere katılan tarafların memnuniyeti artacak hem de olması muhtemel zararların önüne geçilmeye çalışılacaktır.
Diğer yandan, günübirlik kiralamalarda özellikle işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınması noktasında teori ile pratik arasında ciddi bir fark bulunmakta olup bu konu tamamen gri alanda kalmıştır. Bu kapsamda ciddi bir çalışma ile detaylı ve kapsamlı bir mevzuat düzenlemesi ile bu gri alanlar giderilmeli ve teori ile pratik aynı düzlemde ilerlemelidir.
[1] 23/12/2020 Tarih ve 31343 RG numaralı 3319 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
[2] Katma Değer Vergisi Kanunu Madde 1/1
[3] Yargıtay 20. HD., E. 2017/3348 K. 2017/9332 T. 13.11.2017
[4] Gelir İdaresi Başkanlığı B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37- 12/10]-928 Sayılı ve 13/09/2012 Tarihli Özelgesi
[5] Dergi Park “Kısa Süreli (Saatlik, Günlük, Haftalık) Konut Kiralama Faaliyetinden Elde Edilen Gelirin Vergilendirilmesi” Erişim Tarihi: 01.10.2022 Https://Dergipark.Org.Tr/En/Download/Article-File/273501
